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局地现小阳春,这波房地产价格趋势如何

2019-04-17 16:42:44 高敏 来源:新京报  责任编辑:孙劲贞   我来说两句

随着我国人口结构和总量的剧烈调整,住房的总需求量也出现回落趋势,再加上房地产税出台的预期,房价出现大起大落的可能性不大。

据新华社报道,最近不少城市房地产持续回暖,成交量迅速回升,部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。

那么,这一轮楼市回暖背后的逻辑是什么呢?

一是货币政策调整带来的涨价预期。二是过去三年积压的大量改善型需求开始逐步释放。三是房地产商开发和销售策略发生了变化。

但去年下半年以来,经济和政策形势正在迫使房企经营策略发生变化,从今年1-2月全国300个城市土地出让情况看,出现了明显的向一线城市集中的趋势,一线城市在土地出让面积、成交面积、出让金等方面都出现了明显的上升,而三四线城市拿地金额较上半年减少了32%。

这首先因为房地产税推出的预期——如果征收房地产税,可能会导致二手房出现抛售潮,市场供给短期增大,使房地产销售出现困难,而房地产相对过剩的三四线城市风险是最大的,从规避风险角度来看,房地产商最好的策略是在房产税出台之前,尽量降低库存、降低负债。

此外,最近国家发改委出台的一份文件也点燃了市场的热情。按照这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件:城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这意味着,人口进入城市的速度进一步加快,这将带来一定的新增需求,在供给没有明显增加的情况下,决策层要警惕可能引起的供需失衡。

总体来看,我国今年将可能出现一二线城市成交量与价格同步回升,三四线城市成交量与价格同步下降的格局。但公众不用太担忧房价过快上涨,我国“房住不炒”的调控总基调不会改变,住房体系和住房保障体系将进一步加快完善。随着我国人口结构和总量的剧烈调整,住房的总需求量也出现回落趋势,再加上房地产税出台的预期,房价出现大起大落的可能性不大。

另外,国管公积金中心近日宣布,4月15日起,二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。这对近日部分地方有所回暖的楼市,也会造成心理影响。

总而言之,局地楼市出现小阳春,但担心“楼市疯狂”再现,或许是杞人之忧。

□高敏(经世智库高级研究员)

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